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东方园林撞了哪个枪口?给开发商们提个醒!

2018-05-31    来源:中国房评
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[ 导读 ]:5月25日,财政部PPP中心副主任韩斌带队,与北京大学PPP研究中心、中国PPP基金等一行前来调研,韩斌肯定了东方园林突出PPP运营管理和专注生态环保等工作。
股价下跌超过20%,市值蒸发100亿元以上。
 
这是东方园林(002310.SZ)这家曾经春风得意的“地产+”上市公司最近遭遇的尴尬局面。
 
5月21日,东方园林发布公告称公司原计划发行的10亿元公司债券,实际发行规模仅0.5亿元。发债遇冷,随即让东方园林股价遭遇“过山车式”下跌。
 
自5月17日以来,东方园林(002310.SZ)股价连续六个交易日下跌。5月24日收盘报15.03元/股,较5月16日收盘价19.55元/股,跌逾23%,市值蒸发超121亿。
 
有人形象地形容,东方园林遭遇“股债双杀”。
 
QQ截图20180531072518
财政部官员到访
 
不知道为什么中国的媒体和资本市场都乐见民营企业倒下。受东方园林发债遇冷事件影响,所有环保和PPP(政府和社会资本合作,是公共基础设施中的一种项目运作模式)概念上市公司股票最近都遇到了股价连续下跌的惨剧。
 
5月25日,财政部PPP中心副主任韩斌带队,与北京大学PPP研究中心、中国PPP基金等一行前来调研,韩斌肯定了东方园林突出PPP运营管理和专注生态环保等工作。
 
在媒体发布的新闻当中,东方园林提出至今为止,该公司没有一个PPP清退退库的案例。
 
此时,财政部官员来访,个中深意,不言而喻。
 
整体来说,东方园林“股债双杀”的局面暂时是稳住了,但是PPP概念股成了资本市场一个脆弱的板块。随着财政部PPP检查和清退库工作的进行,以及今年国家防范化解地方政府债务风险工作的推进,昨日还是香饽饽的PPP概念,今日成了上市公司们不愿意贴的标签。
 
那么,话说回来了,东方园林究竟是撞了什么枪口,才遭到资本市场的“股债双杀”结局,致使公司形象从欣欣向荣,一夜之间变成如履薄冰?
 
千错万错,错在东方园林不该在此时发债融资。
 
此时,国家清理地方债务和降低负债、化解风险的工作正在稳步推行,而财政部也配合化解财政风险的工作,在做PPP项目检查清库工作。此时,PPP概念的上市公司股票,正遭遇资本市场的谨慎观察。但是东方园林这次发债据称已经筹备了1年多的时间,好不容易批下来,不发也不行。结果发出去了,却遭遇了无人认购的尴尬局面。
 
这个遇冷不打紧,立即又引来了关于东方园林公司财务是否健康的质疑。
 
公开资料显示,2016-2017年东方园林筹资活动现金分别为 105.3亿元 、161.1亿元,未来三年预测分别为629.9亿元、400.8亿元、178.6亿元。
 
这说明东方园林开始通过短期借债和长期借债来筹措资金。根据东方园林的偿债能力,尽管未来三年有偿债能力,但仍然不太乐观,资产负债率预测未来三年会达到70%甚至以上。
 
值得注意的是,东方园林短期借款在2016-2018年都呈上涨趋势,2016-2018年分别为-7.692亿元、9.95亿元,552.4亿元。长期借债虽较2016年7.85亿元有下降,但是东方园林2018年以来新中标项目就多达21个,这就意味着未来三年借债有上涨趋势。
 
PPP项目需要企业先行垫付资金,有投资周期长、见效慢、回款周期长的特点。东方园林中标的项目,多是与政府合作的PPP项目,建设期1-3年居多,中标金额动辄数百亿元,并且从上述分析来看东方园林的资金状况,过去的两年乃至未来三年并不乐观。
 
5月份正是财政部清退不合格PPP项目的高潮,预计有10%的项目因为不合格而被退库整改。很多地方项目被清退之后,导致地方政府和企业债务还不上,被银行等金融机构高度关注。而这两年以来,东方园林因为PPP项目大发展。
 
据东方园林董事长何巧女介绍,东方园林公司共中标PPP项目113个,总中标额达1693亿元,其中13个项目入选国家财政部第二、三、四批PPP示范项目。
 
QQ截图20180531072529
开发商跨界需谨慎
 
在PPP项目操作过程当中,入库是很重要的一个环节,入库才意味着可以获得银行贷款,而银行对于PPP类项目的工程建设等贷款方案也是以财政部入库为要求的。
 
所以,被清退出库的项目,首先就将收到银行的停贷等压力,如果整改后依然不能重新入库,就会面临银行要求提前清偿贷款的要求,最终给公司带来资金链的压力。
 
这几年东方园林发展势头很猛,据称是抓住了国家生态补偿发展战略和PPP项目发展的机遇,将公司园林绿化的专业和西南地区等生态修复补偿省份的政绩要求结合起来,帮这些省份从财政部等部门争取生态补偿修复专项基金,同时拿下这些生态补偿项目工程建设,还可以享受房地产业务的增值收益。
 
东方园林的业务模式,看起来是又帮助生态薄弱和生态被损坏地区进行了环境生态的修复工作,又拿到了生态工程的建设项目,甚至还置换了一批房地产开发用地,可用于房地产开发业务。这个业务模式迅速蹿红,并被很多其他生态环保企业追求模仿。
 
据媒体报道,从2011年开始,东方园林就陆续从万达等知名地产公司挖了很多地产高管,组建了自己的东方城置业地产板块业务。
 
既然东方园林也做地产,于是很多开发商就将东方园林作为学习的榜样,尤其是这两年开发商二级开发业务利润低、发展困难,都在向上游城市、自然资源运营环节介入,东方园林给开发商业务转型提供了一个可借鉴的路径。
 
不过,很多房地产企业在做PPP业务的时候,喜欢让地方政府保底回报。例如,某企业和某省合作了一个环保类的PPP项目,除了置换到一些土地外,企业还希望政府出面以隐性担保的方式承诺这个项目的保底回报率,例如7-8%这样的基础回报率。这样做的目的是,假如这个项目没有进入财政部的PPP项目库,那么凭借这个保底回报率也可以向银行申请贷款。
 
但是,这样做恰恰是违反了财政部对于PPP项目不得承诺政府回报的规定。财政部之所以要推行PPP模式,就是为了减轻地方政府负债,如果政府承诺回报率,等于又增加了政府负债,与推行PPP初衷相悖。这次财政部清理PPP项目库,很多项目都是因为这个原因被清理出来的。
 
因此,如果开发商向房地产开发的上游延伸,必然要具备真实的产业本领。搞PPP类型业务就要真做,而不能搞“保底回报”等假PPP。这对于很多新进入城市开发业务领域的开发商们来说十分必要,仔细研究清楚政策,千万不要贪便宜而走近路,以至于出现系统性风险。
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